Налоги для инвесторов в недвижимость Чили: аренда и перепродажа

В этой публикации мы расскажем о том, какие дополнительные расходы ожидают тех, кто планирует использовать недвижимость не для собственного проживания, а в качестве инвестиционного объекта под аренду или перепродажу.

Какие налоги возникают при сдаче недвижимости в аренду

Доход от аренды недвижимости в Чили, как правило, необходимо включать в годовую налоговую декларацию. Если собственник является физическим лицом с налоговым домицилем или резидентством в Чили, доход от аренды включается в совокупный годовой доход и облагается Impuesto Global Complementario (прогрессивным подоходным налогом для физических лиц – резидентов Чили). В расчет принимается не только арендная плата, но и другие облагаемые доходы собственника за соответствующий год. 

Исключение предусмотрено для жилья категории DFL‑2. Физическое лицо освобождается от подоходного налога с доходов от аренды двух наиболее ранних по дате приобретения объектов DFL‑2.

Шкала Impuesto Global Complementario, установленная для налогового года 2026, применяется к доходам, полученным в 2025 году:

• Доход до 11 265 804 CLP в год (около $12 тыс.) – налог не уплачивается;
• от 11 265 805 до 25 035 120 CLP (около $12–27 тыс.) – 4%;
• от 25 035 121 до 41 725 200 CLP (около $27–45 тыс.) – 8%;
• от 41 725 201 до 58 415 280 CLP (около $45–63 тыс.) – 13,5%;
• от 58 415 281 до 75 105 360 CLP (около $63–81 тыс.) – 23%;
• от 75 105 361 до 100 140 480 CLP (около $81–108 тыс.) – 30,4%;
• от 100 140 481 до 258 696 240 CLP (около $108–280 тыс.) – 35%;
• свыше 258 696 240 CLP (около $280 тыс.) – 40%

Указанные ставки являются предельными: соответствующая ставка не применяется ко всему доходу собственника. Налог рассчитывается прогрессивно по установленным ступеням.

Отдельно необходимо учитывать НДС. Обычная аренда жилого помещения без мебели, как правило, освобождена от IVA (налога на добавленную стоимость). Если объект сдается с мебелью, в том числе посуточно или на короткий срок, арендная плата облагается IVA по ставке 19%. Для расчета налоговой базы из арендной платы вычитается сумма, соответствующая 11% годовой кадастровой стоимости – avalúo fiscal, пропорционально фактическому сроку аренды. Поэтому освобождение арендного дохода от подоходного налога по DFL‑2 не всегда означает освобождениеот уплаты НДС.

Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, доход от аренды включается в налогооблагаемый результат компании. В общем налоговом режиме применяется Impuesto de Primera Categoría (налог первой категории на доход от капитала и предпринимательской деятельности) по ставке 27%, а для компаний, соответствующих режиму Pro Pyme General (общему режиму налогообложения для малых и средних предприятий), в 2025–2027 годах действует временная ставка 12,5%. 

Для собственников, не являющихся налоговыми резидентами Чили и не имеющих там постоянного места жительства, доход от чилийской недвижимости остается доходом из источника в Чили и, как правило, облагается Impuesto de Primera Categoría (налогом первой категории на доход от капитала и предпринимательской деятельности) и Impuesto Adicional (налогом для нерезидентов на доходы из источников в Чили). Его расчет зависит от статуса собственника, структуры владения и наличия соглашения об избежании двойного налогообложения.

Какие налоги возникают при продаже недвижимости

При продаже недвижимости в Чили налог начисляется не на всю цену объекта, а на полученную прибыль – mayor valor. В общем случае она определяется как цена продажи за вычетом проиндексированной стоимости приобретения и документально подтвержденных капитальных улучшений объекта.

Для физических лиц предусмотрен пожизненный необлагаемый лимит в размере 8 000 UF. 

UF (Unidad de Fomento) – это расчетная единица, стоимость которой ежедневно индексируется с учетом инфляции. Она используется в Чили для указания цен на недвижимость, кредитов и налоговых лимитов, а расчеты фактически производятся в песо по действующей стоимости UF. Подробнее о том, как работает UF, мы рассказывали здесь.

Лимит применяется к совокупной прибыли от всех соответствующих продаж недвижимости, совершенных налогоплательщиком в течение жизни. Если часть льготы уже была использована, при следующей продаже освобождается только сумма в пределах оставшегося лимита.

Однако освобождение 8 000 UF применяется не автоматически. Основные условия заключаются в следующем:

• продавцом должно быть физическое лицо;
• недвижимость должна находиться в Чили;
• объект должен быть приобретен начиная с 1 января 2004 года;
• объект не должен входить в активы индивидуального предприятия продавца;
• покупатель не должен быть связан с продавцом семейными или корпоративными отношениями;
• между приобретением и продажей жилого объекта должно пройти не менее одного года;
• при продаже участка после его разделения или здания по отдельным квартирам должно пройти более четырех лет.

Статус DFL‑2 сам по себе не предоставляет отдельного освобождения прибыли от продажи: применяются общие правила о лимите 8 000 UF и сроках владения.

Если прибыль укладывается в оставшийся лимит 8 000 UF и выполнены все условия, подоходный налог не уплачивается. Если прибыль превышает лимит, собственник может выбрать один из двух вариантов налогообложения суммы превышения:

• включить ее в базу Impuesto Global Complementario. При соблюдении условий налог может быть пересчитан с учетом средних ставок за годы владения недвижимостью, но не более чем за десять лет;
• уплатить Impuesto Único y Sustitutivo (единый замещающий налог) по фиксированной ставке 10%. Этот налог применяется к фактически полученной облагаемой прибыли.

Заключение

Налогообложение недвижимости в Чили зависит от характеристик объекта, способа его использования, а также от того, принадлежит ли он физическому или юридическому лицу и является ли собственник налоговым резидентом Чили.

При покупке нового жилья в цену может входить IVA (налог на добавленную стоимость), а при ипотечном финансировании может возникнуть Impuesto de Timbres y Estampillas (гербовый налог на кредитные документы). После регистрации права собственности владелец может платить Impuesto Territorial (ежегодный налог на недвижимость), рассчитываемый исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости объекта.

Доход от аренды и прибыль от продажи облагаются по-разному для физических лиц, компаний и нерезидентов. Физическим лицам доступны льготы для объектов DFL‑2, снижение ежегодного налога для пожилых собственников и пожизненное освобождение прибыли от продажи в пределах 8 000 UF при выполнении установленных условий. Для юридических лиц эти льготы, как правило, не действуют, а доходы включаются в налогооблагаемый результат компании.

Поскольку значения UF, UTA, кадастровые пороги и суммы в песо регулярно пересчитываются, перед покупкой, сдачей в аренду или продажей объекта рекомендуется проверить актуальные показатели на сайте SII и при необходимости обратиться к специалисту по налоговому законодательству Чили.