Налоги на недвижимости в Чили.

По данным Центрального банка Чили, рынок жилой недвижимости постепенно восстанавливается после периода снижения активности. Во втором полугодии 2025 года продажи нового жилья выросли на 18%, а в первом квартале 2026 года – еще на 19%. При этом индекс цен (Índice de Precios de Vivienda, IPV) по итогам четвертого квартала 2025 года увеличился на 2% в реальном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Восстановление рынка делает вопрос налогов особенно актуальным как для покупателей, так и для собственников, планирующих получать доход от аренды или продать объект в будущем.

Разберем, какие налоги возникают после покупки объекта, при его сдаче в аренду и последующей продаже.

Налоги при покупке недвижимости

В Чили нет отдельного универсального налога на переход права собственности, аналогичного существующему в некоторых европейских странах. Однако в зависимости от объекта и способа финансирования покупатель может столкнуться с НДС, гербовым налогом по кредиту и ежегодным налогом.

НДС

Продажа нового жилья застройщиком или другим продавцом, ведущим регулярную деятельность по продаже недвижимости, как правило, облагается НДС – Impuesto al Valor Agregado, IVA – по ставке 19%. Налог применяется к стоимости построек, тогда как стоимость земельного участка исключается из базы НДС.

При покупке квартиры непосредственно у застройщика НДС обычно уже включен в указанную цену. Продажа вторичного жилья частным собственником, как правило, НДС не облагается.

Гербовый налог при ипотеке

Если покупка финансируется кредитом, документы, подтверждающие кредитную операцию, могут облагаться Impuesto de Timbres y Estampillas (гербовым налогом на кредитные документы). Для кредита с установленным сроком ставка составляет 0,066% от суммы кредита за каждый месяц или часть месяца до погашения, но не более 0,8%.

Нотариальные расходы, плата за юридическую проверку объекта и регистрация в Conservador de Bienes Raíces (официальном реестре недвижимости в Чили) также увеличивают стоимость сделки, но сами по себе не являются налогами.

Ежегодный налог на недвижимость

После регистрации права собственности владелец может стать плательщиком ежегодного налога Impuesto Territorial, обычно называемого чилийцами contribuciones.

Налог рассчитывается не от цены покупки и не от текущей рыночной стоимости, а от кадастровой стоимости – avalúo fiscal, которую определяет Servicio de Impuestos Internos, SII (Налоговая служба Чили). Она определяется на основании местоположения объекта, площади земельного участка, характеристик здания и других факторов и может отличаться от рыночной стоимости.

Для жилой недвижимости действует общий необлагаемый минимум 61 711 570 CLP (около $66,8 тыс.).

Если avalúo fiscal не превышает соответствующий порог (61 711 570 CLP), contribuciones не уплачиваются. Если оценка выше, налог рассчитывается только с облагаемой части.

Во втором полугодии 2026 года применяются следующие годовые ставки:

• 0,893% – начисляется на облагаемую часть кадастровой стоимости до 220 398 431 CLP (около $238,4 тыс.);
• 1,042% – действует в отношении части кадастровой стоимости, превышающей 220 398 431 CLP.

Пороговые суммы корректируются каждые полгода с учетом инфляции.

Налог уплачивается четырьмя частями – в апреле, июне, сентябре и ноябре. В платежном документе могут также присутствовать муниципальная плата за вывоз отходов и предусмотренные законом надбавки.

Дополнительный налог на крупный портфель недвижимости

Если совокупный avalúo fiscal недвижимости, принадлежащей одному налогоплательщику, превышает 827 UTA, может возникнуть Sobretasa de Bienes Raíces (дополнительный налог на крупный портфель недвижимости). Он распространяется как на физических, так и на юридических лиц.

UTA (Unidad Tributaria Anual) это налоговая единица, стоимость которой ежегодно устанавливается государством. Поэтому пороги для начисления Sobretasa de Bienes Raíces выражаются не в чилийских песо, а в UTA и так же пересчитываются каждый год.

Действуют прогрессивные ставки:

• от 827 до 1 450 UTA – от 690 134 808 до 1 210 030 800 CLP (примерно $746,5 тыс.–$1,31 млн) – 0,075%;
• от 1 450 до 1 863 UTA – от 1 210 030 800 до 1 554 680 952 CLP (примерно $1,31–$1,68 млн) – 0,15%;
• свыше 1 863 UTA – более 1 554 680 952 CLP (примерно $1,68 млн) – 0,425%.

Льготы по ежегодному налогу на недвижимость

При расчете contribuciones собственник может воспользоваться специальной льготой для жилья DFL‑2 или льготой для пожилых людей.

DFL-2 (Decreto con Fuerza de Ley N° 2) – специальный правовой режим для так называемого «экономического жилья» (vivienda económica), введенный еще в 1959 году. Его целью является стимулирование строительства и приобретение жилья для постоянного проживания.

Для объектов категории DFL‑2 действует освобождение от 50% налога на недвижимость. Срок льготы зависит от площади жилья: 20 лет для объектов площадью до 70 м², 15 лет – для объектов площадью свыше 70, но не более 100 м², и 10 лет – для объектов площадью свыше 100, но не более 140 м². Льгота доступна только физическим лицам и, как правило, распространяется не более чем на два наиболее ранних по дате приобретения объекта. Юридические лица воспользоваться ею не могут. При этом одной площади до 140 м² недостаточно: статус DFL‑2 должен быть прямо указан в документах на объект.

Отдельная льгота предусмотрена для пожилых собственников: женщин в возрасте от 60 лет и мужчин от 65 лет. Если годовой доход собственника не превышает 13,5 UTA (около $12,2 тыс.), contribuciones не начисляются. При доходе свыше 13,5, но не более 30 UTA (около $27,1 тыс.) налог уменьшается на 50%. Недвижимость должна использоваться для собственного проживания, а ее кадастровая стоимость и совокупная стоимость всех объектов владельца не должны превышать установленные пределы. Эти суммы регулярно индексируются, поэтому их необходимо проверять на сайте SII. Льгота не распространяется на муниципальную плату за вывоз отходов.

Если к объекту одновременно применимы общий необлагаемый минимум и специальная льгота DFL‑2, SII использует более выгодный для собственника вариант расчета.

Для точного расчета рекомендуется воспользоваться официальным сервисом Налоговой службы Чили (SII) или проконсультироваться со специалистом.

Если недвижимость приобретается для сдачи в аренду или последующей перепродажи, у собственника возникают дополнительные налоговые обязательства. Подробнее об этом читайте в нашей отдельной статье: Налоги для инвесторов в недвижимость Чили: аренда и перепродажа.