Как выгоднее покупать недвижимость в Чили — на физическое или юридическое лицо?

Планируя покупку недвижимости в Чили, иностранный инвестор сталкивается с важным вопросом: оформить покупку на физическое лицо или на юридическое?

Ответ зависит от целей, стратегии владения, формы участия в сделке и возможной будущей перепродажи или сдачи в аренду.

Разберёмся, в чём различия и какие подходы выгоднее.

1. Перепродажа недвижимости: у кого налоги ниже?

Физическое лицо с ВНЖ/ПМЖ освобождено от налога на прибыль при продаже объекта, если прирост стоимости не превышает 8000 UF (примерно $300 000).

При превышении лимита — 10% налога на сумму сверх установленного порога.

Льгота не применяется, если:

— продажа осуществлена родственнику или юридически связанному лицу;

— объект был продан менее чем через год после покупки.

• Физическое лицо без ВНЖ платит 35% от чистой прибыли, независимо от суммы дохода. 
• Юридическое лицо (как чилийское, так и иностранное) облагается налогом на прибыль по ставке 27%.

При продаже объекта в течение 36 месяцев с момента покупки может дополнительно начисляться 19% НДС.

Вывод:

Физическое лицо с ВНЖ или ПМЖ получает наиболее выгодные налоговые условия при перепродаже.

2. Переуступка прав (недвижимость в стадии строительства)

Физическое лицо уплачивает подоходный налог по прогрессивной шкале — от 0 до 40%, в зависимости от совокупного годового дохода.

Однако в реальности: прибыль до $12 000 не облагается налогом.

Прибыль до $35 000 облагается по минимальным ставкам — около 3%.

Дальнейшее налогообложение растёт по шкале.

Льгота по 8000 UF здесь не применяется.

Иностранные и чилийские юрлица платят налог на прибыль по ставке 27% + возможный 19% НДС (в зависимости от структуры сделки).

Для нерезидентов-физлиц ситуация менее однозначна: переуступка может проводиться через иностранные счета и без регистрации права собственности в Чили. 

Формально налоговая обязанность может быть переложена на покупателя.

Вывод:

Налоги при переуступке есть для всех категорий собственников, но для физлиц-резидентов при умеренной прибыли ставки в реальности низкие — поэтому налоговая нагрузка может быть значительно ниже, чем кажется. Однако при высоких суммах дохода или частых сделках стоит оценивать все риски.

3. Аренда недвижимости

Физические лица (с ВНЖ или без) освобождены от налога на доход от сдачи немеблированной жилой недвижимости, если объект: попадает под закон DFL 2 (площадь до 140 м²) и не более двух таких объектов в собственности.

Иностранные компании платят 35% налога на аренду, если не имеют постоянного представительства в Чили.

Если оно есть — ставка 27%.

Чилийские юрлица также платят 27%.

При этом: аренда жилой недвижимости не облагается НДС, аренда коммерческой недвижимости — облагается (19%).

Вывод:

Для пассивного дохода от аренды физическое лицо получает наибольшую налоговую выгоду при соблюдении условий закона DFL 2.

4. Регистрация и ежегодные налоги на имущество

Форма владения не влияет на размер этих расходов: ежегодный налог на имущество — около 0,2% от кадастровой стоимости.

Например, при рыночной цене $200 000 это около $100–130 в год.

Разовый налог при регистрации объекта — также около 0,2% от рыночной стоимости.

Вывод:

Эти расходы незначительны и одинаковы для всех форм собственности.

Общий итог: что выгоднее?

Если вы планируете покупку недвижимости в Чили для личного владения, перепродажи или сдачи в аренду жилья — особенно если у вас есть ВНЖ или ПМЖ, — оформление на физическое лицо будет наиболее выгодным.

Вы получите: освобождение от налога при продаже (до лимита 8000 UF), полное освобождение от налога при аренде (если объект подпадает под DFL 2), более простое администрирование.

Если же ваша цель — развитие бизнеса, связанного с: арендой коммерческих объектов, активной перепродажей, инвестициями на этапе строительства, девелопментом, то юридическое лицо обеспечит большую гибкость: позволит нанимать персонал, заключать договоры, использовать счета компании.